Những vấn đề cần quan tâm trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi

27/04/2023 13:14

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi các bộ, ban, ngành, đoàn thể, hiệp hội, ngành nghề, các chuyên gia, nhà nghiên cứu về kinh tế, các tỉnh, thành phố và các tầng lớp nhân dân trong cả nước… trước khi trình Quốc hội xem xét, thảo luận tại Kỳ họp thứ 5, dự kiến khai mạc ngày 22/5/2023.
Lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường đóng góp ý kiến dự thảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2013. Ảnh: TN

 

Qua theo dõi các hội nghị lấy ý kiến đóng góp của Sở Tài nguyên và Môi trường, các huyện, thành phố, cơ quan, đơn vị, nhân dân trên địa bàn tỉnh; nhiều ý kiến tham gia rất xác đáng, thực chất, phù hợp với điều kiện phát triển kinh tế-xã hội của mỗi địa phương và dự báo những biến động, diễn biến phức tạp liên quan thị trường đất đai, thu hồi đất, kinh doanh bất động sản, nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất… là những vấn đề được nhiều người quan tâm.

Nhiều ý kiến đề nghị dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cần bổ sung, làm rõ hơn nội dung quy hoạch sử dụng đất ở cả cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện nhằm đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triến kinh tế - xã hội, văn hóa, thể thao; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu. Đổi mới nội dung quy hoạch sử dụng đất theo hướng phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất (khu vực sử dụng đất cần bảo vệ nghiêm ngặt, khu vực cần giữ ổn định, khu vực phát triển, các khu vực không gian ngầm, không gian trên mặt đất) và thể hiện được thông tin đến từng thửa đất.

Việc xác định chỉ tiêu sử dụng đất phải phù hợp với nhu cầu sử dụng đất, tránh lãng phí trong phân bố, quản lý và sử dụng đất. Đặc biệt, cần đổi mới nội dung, phương pháp, quy trình tổ chức lập, điều chỉnh và phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm hiện đại hóa và nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phục vụ kịp thời cho phát triển kinh tế - xã hội; nâng cao chất lượng và bảo vệ đất canh tác nông nghiệp.

Về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất: Một số ý kiến góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cần sửa đổi quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu giá quyền sử dụng đất theo hướng mở rộng các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất; bổ sung quy định về quỹ đất sử dụng để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

Bổ sung quy định về giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất vào mục đích công cộng có mục đích kinh doanh và phân biệt với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất; đồng thời bổ sung quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định hạn chế các trường hợp cho thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, theo hướng chỉ đối với các dự án “sử dụng đất để đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu, cụm công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao; sử dụng đất để sản xuất, kinh doanh, trừ đất thương mại, dịch vụ” mới được lựa chọn trả tiền hàng năm hoặc cho thuê đất trả tiền một lần.

Quy định giao đất không thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng làm cơ sở thờ tự, trụ sở của các tổ chức tôn giáo; đối với đất các tổ chức tôn giáo sử dụng vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho nhà nước theo quy định của pháp luật. Quy định giao trách nhiệm cho UBND cấp tỉnh, căn cứ và tình hình thực tế của địa phương để quy định điều kiện và hạn mức sử dụng đất tôn giáo cho phù hợp. Quy định và có sửa đổi, bổ sung cho phù hợp về điều kiện, thẩm quyền cho phép chuyển mục đích đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng nhằm kiểm soát chặt chẽ việc chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng sang mục đích khác phù hợp với đặc điểm từng vùng, từng vị trí theo vị trí, chức năng của đất để đảm bảo an ninh lương thực quốc gia, phòng chống thiên tai, thích ứng với biến đổi khí hậu.

Về thu hồi, bồi thường, hỗ trợ tái định cư, thu hồi đất để thực hiện cảc dự án phát triên kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng; phát triển quỹ đất: Nhiều đại biểu góp ý bổ sung các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng để khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, gồm: dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng khai thác quỹ đất vùng phụ cận của dự án hạ tầng kỹ thuật, xây dựng, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn để đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện dự án nhà ở, thương mại, dịch vụ, sản xuất, kinh doanh; dự án bồi thường, giải phóng mặt bằng khai thác quỹ đất để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng do UBND cấp tỉnh quyết định; dự án thu hồi đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định; thu hồi đất theo phương án sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định; thu hồi đất trong trường hợp đặc biệt để giải quyết kịp thời các tình huống khẩn cấp quốc phòng, an ninh, vì lợi ích quốc gia, công cộng do Thủ tướng Chính phủ quyết định; thu hồi đất đối với các dự án phải đấu giá quyền sử dụng đất khi giao đất, cho thuê đất.

Bổ sung quy định về phát triển quỹ đất, các chính sách quy định trong Chương này nhằm xây dựng cơ chế phát triển quỹ đất, bảo đảm sự chủ động của Nhà nước trong việc phân bổ đất đai theo quy hoạch, chủ động tạo quỹ đất để bố trí ngay cho các dự án đầu tư mà không phải chờ đợi công tác giải phóng mặt bằng. Đây là biện pháp quan trọng để thực hiện điều tiết giá trị tăng thêm từ đất đai do thực hiện quy hoạch, dự án các công trình hạ tầng kỹ thuật, chỉnh trang đô thị, khu dân cư nông thôn, không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại; đẩy mạnh việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất được tạo lập, góp phần minh bạch hóa thị trường quyền sử dụng đất, tăng thu cho ngân sách Nhà nước.

Về thu hồi đất do vi phạm, dự thảo quy định bổ sung thêm một số trường hợp thu hồi đất do vi phạm pháp luật về đất đai: Nhiều ý kiến đề xuất, để thống nhất quy định tại Nghị quyết số 82/2019/QH14 ngày 14/6/2019 của Quốc hội, sửa đổi các trường hợp thu hồi cho phù hợp với tình hình thực tiễn; đồng thời bổ sung một số trường hợp phát sinh trên thực tiễn như đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm mà không đưa đất vào sử dụng 12 tháng liên tục kể từ khi nhận bàn giao đất trên thực địa; không hoặc chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai (gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) đối với Nhà nước và đã bị xử lý về hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật về quản lý thuế mà còn tiếp tục vi phạm...

Bổ sung quy định về nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo hướng đa dạng các hình thức bồi thường về đất để phù hợp với nhu cầu của người có đất thu hồi và điều kiện cụ thể của từng địa phương như bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi hoặc bằng đất có mục đích khác với mục đích đất thu hồi; bồi thường bằng nhà ở hoặc bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do UBND cấp có thẩm quyền quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất. UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện cụ thể của địa phương để quyết định hình thức bồi thường cho phù hợp. Kế thừa và có sửa đổi, bổ sung nguyên tắc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất phải bảo đảm dân chủ, khách quan, công bằng, công khai, kịp thời và đúng quy định của pháp luật; đảm bảo cho người có đất thu hồi có cuộc sống bằng hoặc tốt hơn.

Về bố trí tái định cư, dự thảo sửa đổi theo hướng bổ sung quy định đối tượng được bố trí tái định cư là người có đất ở thu hồi phải di chuyển chỗ ở mà không còn đất ở, nhà ở nào khác trong địa bàn xã, phường, thị trấn nơi có đất thu hồi; sửa đổi điều kiện để được hỗ trợ mua một suất tái định cư tối thiểu.

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đối với các trường hợp đặc biệt, sửa đổi theo hướng phân cấp cho phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương. Quy định về điều chỉnh lại quyền sử dụng đất được áp dụng trong các trường hợp tập trung đất nông nghiệp, lâm nghiệp để thực hiện sản xuất theo mô hình sản xuất tập trung, quy mô lớn; chỉnh trang, phát triển đô thị, khu dân cư nông thôn; cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại các khu nhà chung cư.

Đề nghị hoàn thiện các quy định pháp luật có liên quan đến thị trường bất động sản, trong đó có thị trường quyền sử dụng đất: Nhằm thúc đẩy thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, dự thảo bổ sung 1 Điều quy định về tập trung, tích tụ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp cho sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp; trong đó dự thảo quy định trách nhiệm tuyên truyền, phổ biến chính sách, hướng dẫn, hỗ trợ các bên trong việc thực hiện tập trung, tích tụ đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp của UBND các cấp, tổ chức phát triển quỹ đất; sửa đổi, bổ sung các quy định về quyền, nghĩa vụ và điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhằm minh bạch, lành mạnh và thúc đẩy phát triển quyền sử dụng đất.

Hoàn thiện cơ chế, chính sách về quản lý, sử dụng đất nông nghiệp: Quy định mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân. Quy định hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa. Quy định về điều tra, đánh giá đất đai nhằm tăng cường quản lý chất lượng đất, khắc phục tình trạng thoái hoá, suy giảm chất lượng đất. Quy định về quản lý, sử dụng đất do các công ty nông, lâm nghiệp đang sử dụng; theo đó dự thảo đã quy định cụ thể việc sắp xếp và xử lý đất đai của các công ty nông lâm nghiệp.

Về đất sản xuất cho đồng bào DTTS, cần quy định cụ thể, rõ ràng, minh bạch các chính sách đất đai cho đồng bào DTTS trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp ở nông thôn có đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đồng thời có các chính sách ưu đãi đi kèm như chính sách miễn giảm tiền sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá… đối với các đối tượng này.

Các đại biểu tham dự Hội nghị lấy ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi). Ảnh: TN

 

Nhiều góp ý cho rằng, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này cần quy định rõ về quyền thuê đất trong hợp đồng thuê đất hằng năm; thẩm quyền thu hồi đất quốc phòng, an ninh; bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; hình thức giao đất, cho thuê đất cho đơn vị sự nghiệp công lập; trường hợp cho thuê đất trả tiền thuê đất 1 lần cho cả thời gian thuê đất; trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất liên quan đến các đối tượng thuốc lực lượng vũ trang; sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế-xã hội thông qua việc thoả thuận về quyền sử dụng đất; cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất; xử lý đất quốc phòng, an ninh đối với dự án, hợp đồng thuê đất, hợp đồng liên doanh, liên kết đã thực hiện đối với doanh nghiệp cổ phần hóa, thoái vốn; quy định chuyển tiếp, điều khoản thi hành…

Ngoài ra, thông qua các hội nghị lấy ý kiến đóng góp dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) lần này, nhiều ý kiến đề nghị Ban soạn thảo cần về quy định rõ ràng, cụ thể về xây dựng bảng giá đất hằng năm; điều tiết giá trị thu được từ đất giữa các địa phương, chênh lệch giá trị đất giữa Nhà nước, doanh nghiệp, người dân; giao đất không thu tiền hoặc cho thuê đất cho đơn vị sự nghiệp công lập; phương thức đấu giá, đấu thầu, thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án phát triển kinh tế-xã hội…

Các quy định về giao đất cho các tổ chức tôn giáo, chính sách đất đai cho đồng bào DTTS ở vùng sâu, vùng xa, khu vực khó khăn; việc thế chấp tài sản, quyền sử dụng đất với các tổ chức tài chính, tín dụng nước ngoài; chế độ sử dụng đất đa mục đích; định hướng quy hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh trong tình huống đột xuất, bất ngờ…

Đặc biệt, hướng xử lý mối quan hệ giữa quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh, cấp huyện với quy hoạch đô thị, quy hoạch xây dựng. Đáng chú ý, đối với quy hoạch giao thông, các công trình giao thông, dự thảo Luật Đất đai cần thiết kế theo hướng tạo quỹ đất phát triển các khu đô thị, tái định cư, các công trình hạ tầng giao thông theo các hướng tuyến giao thông.

Về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất, cần quán triệt quan điểm quy hoạch tái định cư đi trước khi triển khai một hoặc nhiều dự án, theo nguyên tắc bảo đảm công bằng, cố gắng tái định cư ngay tại chỗ, nơi tái định cư có điều kiện tương tự hoặc tốt hơn nơi ở cũ…

Thảo Nguyên

Chuyên mục khác